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全球核心城市房价对比天台上的京沪深港

2019年10月13日 栏目:美食

全球核心城市房价对比:天台上的京沪深港本文核心观点:1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡,如果剔除建筑和使用面积

全球核心城市房价对比:天台上的京沪深港

本文核心观点:

1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡,如果剔除建筑和使用面积的差别,京沪深房价排全球第位,仅次于香港。

2、京沪深中心城区的房价收入比超过40倍,家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅,买房负担极重,修正前仅次于香港,修正后全球。

3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比全球,远超过国际通行临界点25,要么是房价高估,要么是租金低估。

4、全球大部分核心城市都面临高房价的难题,尤其是香港,比内地的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理,即便有高估,也不一定会崩溃,至少短期不会。

5、我们用1000万可以买什么样的房子对各城市进行了对比,京沪深买房用来居住的性价比几乎是全球的。

从全球来看,中国的房价到底有没有泡沫?这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考,但直接拿中国和国外房价对比非常危险,因为中国的房价太不一样。

一是计价基础不一样。中国的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有,住户只有土地使用权,普通住宅产权为70年,期满可以自动续期,商住两用房屋产权多为50年,需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期;而国外多为产权,如美国采用私有财产制,房屋的买卖包括土地,产权是的。这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值,而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。

二是数据质量不一样。国内的数据主要有两个来源,一个是统计局,另一个是中国指数研究院。两个数据质量都不高,尤其是统计局的。一方面统计局只公布指数,没有高频的价格。另一方面数据严重失真。统计局数据来自住建部门的签价,而为了合理避税,大城市普遍存在阴阳合同,签价基本都大幅低于实际成交价。举个例子,假设北京一套房子实际成交800万,但一般签价只做到468万的普宅指导价。按照统计局的数据,北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右,而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析,结论必然跑偏。

三是统计口径不一样。全球房价缺少一个统一的官方数据,各国房价统计机构不同、数据来源不同,样本口径也不同,不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价,样本城市相对较多,包含了各种商品房类型;而美国常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市,而且还只统计独栋和联排别墅。别说各国之间没法直接对比,甚至是一国内部直接比较都不完全准确。

四是面积算法不一样。国内房屋计算的是建筑面积,既包括住房使用面积、墙体占用面积,也包括了公摊面积,楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。如香港采用的是实用面积,等于建筑面积去除公摊面积的部分。而美国、英国等使用是使用面积,等于实用面积减去墙体占用面积,也就是真正能够使用的住宅面积。

三种面积之间的关系是建筑面积实用面积使用面积,实用面积和使用面积相差较小,建筑面积与使用面积存有较大差异,需要用得房率进行换算,也就是实际居住面积和建筑面积之比。一般来说,塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%,多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%,也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价,这至少要比原有的房价数据高出30%。

五是持有成本不一样。国内现行的房地产税费主要体现在交易环节,多为一次性成本,只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的,但房产税目前只有在上海和重庆进行试点,还未全面推出。也就是说如果不交易,中国房屋持有几乎无成本。而国外税费主要在持有环节,持有成本较高,德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等很多国家和地区都有房产税,需要在持有期间缴纳。比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费,而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费,折合人民币年均持有成本13.47万元,持有成本明显高于国内,这部分成本其实也算是隐性的“房价”。

六是区域结构不一样。中国是后发国家,城镇化率还不到60%,区域发展极不均衡,城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大,如同为省会城市,杭州均价超过6万,乌鲁木齐均价在6千左右,相差有十倍。国外虽然也有区域和城乡差距,但发达国家城镇化率基本都在70%以上,不像国内分化这么严重。这导致一个问题,如果比较整体房价,中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低,掩饰大城市的高房价,和实际情况不符。

七是计价单位不一样。各国采用的房屋面积度量单位千差万别,国内是平方米,美国和英国是平方英尺,日本和韩国是坪,都需要经过一定的换算,无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米,1坪约等于3.31平方米。

既然数据不一样,那直接对比很容易产生系统性偏差。为了对比的准确性,我们综合考虑各种因素,确定以下几个数据处理的原则:一是以发展程度近似的代表性城市进行对比,避免整个国家对比的不准确性;二是以市场数据为准,避免外部干预带来的数据失真;三是以同一跨国统计机构为准,避免统计口径的不同;四是宏观的数据维度和微观的案例维度相结合,尽可能的反映房价的真实情况;五是水平和相对水平相结合,剔除发展水平差异带来的房价差异。

接下来,我们就从这几个原则出发,分布从宏观和微观两个视角来对比一下中国和其他国家的房价。

01

宏观视角对比:几乎是全球

宏观层面上,我们选取Numbeo的数据,这是目前世界上的协作数据库站,通过用户协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新,便于进行数据比较。为提高可比性,我们选取全球代表性的全球核心城市作为样本,具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市,自上而下分析全球核心城市的房价和相对房价水平。

房价:修正后仅次于香港。

我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比,可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅,但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。根据Numbeo2月份核心城市中心城区的房价数据,香港以29147美元/平方米,紧随其后的是伦敦和新加坡,分别为17532美元/平方米、16473美元/平方米,北京、上海、深圳分别以15292美元/平方米、14221美元/平方米、13349美元/平方米的价格位居第四、第五、第七,排名十分靠前,北京、上海中心城区房价已超过纽约,深圳超过旧金山、巴黎、东京等国际一线大城市。

由此可见,中国内地一线城市京沪深房价位居前十,在全球处于地位,比肩纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市,但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比,仍存在一定的差距,京沪深中心城区房价约为香港的一半。

资料

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